惠誉评级亚太区企业评级董事石露露表示，内地房地产市场尚未触底，复苏不稳、量价回落、分化延续。总结今年到目前为止整个房地产市场的走势：一季度楼市量价均呈现回稳态势，延续了自2024年9月26日政治局会议以来房地产市场的回暖。然而，4月份开始，新房的销售额、价格均回落至下跌区间，6月开始下跌幅度进一步扩大。而这已经考虑到销售结构变化的影响，实际新房价格下跌的幅度可能更大。
二手房方面，价格的按月降幅自4月开始也持续扩大，一线城市亦未能例外。这印证了惠誉此前的观点：年初房地产复苏趋势的可持续性仍存在不确定性。
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惠誉认为整个行业还在探底的过程中，尚未触底。惠誉此前发布了一篇基於人口变化趋势、城镇化放缓、拆迁、改善需求等假设得出的中长期房地产市场需求报告，惠誉预计中长期中国每年的平均新增住房需求约为8亿平方米，其中新建商品住宅可满足6亿平方米需求，而保障性租赁住房和待售、待租的空置住宅将满足剩余需求，这也意味着相对於2025年预期销售面积还有15%至20%的下降空间。
展望2026年，惠誉认为房地产行业销售额可能会继续下滑，因为整个行业仍面临诸多结构性挑战，包括人口结构变化、未售库存高企、就业环境不明朗以及购房者住房支付能力较低。
短期房价大概率延续「窄幅波动、分化修复」的态势。从区域上看，三四线和弱需求区域价格下探的压力更大。从产品类别上看，高端和改善类住宅更具韧性。这源於购房者对改善居住品质的追求，也体现了购房者对优质资产抗跌性的预期。
石露露表示，房地产稳预期有赖於综合因素，止跌仍需时日、缓降为主。惠誉认为单靠地产行业的政策很难扭转当前市场局面。目前来看，在融资端、限购、限售方面的政策已经几乎都已放开，后续这些政策还会持续完善，LPR也还有下行的空间，但这些政策的作用主要还是在给予购房者信心。房地产市场仍然存在改善需求，居民对好房子有期待，但预期尚未到底，更多购房者还在观望。
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惠誉在以上提到行业的痛点在於人口结构变化、未售库存高企、就业环境不明朗以及购房者住房支付能力较低。因此，惠誉认为整个行业的稳定需要一揽子政策来解决现有的这些痛点，包括对经济的提振、就业环境的改善、有效去库存等。这会是各个行业之间、政府和企业之间、企业和百姓之间不断博弈的过程，需要一定的时间。惠誉认为，行业实现真正的止跌企稳仍需时日，需等待经济、消费和市场预期逐步形成良性循环。
另一方面，基於政府积极面对的态度，政策层面会不断地优化、刺激，惠誉判断整个行业不会再像过往几年有大幅的滑落，更有可能是平稳的每年单位数的下行。
石露露表示，房企分化加剧，头部扩张、卷品质促改善需求。国有房企和民营房企之间的竞争格局已经非常明朗。国企天然有融资端的优势，购房者的信心也更充足。
惠誉发现过去2至3年持续拿地的企业，无论运营重心是在一二线还是三四线城市，都取得了更好的销售表现。这是因为新拿的项目通常质量更高、规划更好、更符合当下购房人改善的需求。惠誉在评的头部中资房企持续将销售回款的40%至45%用於拿地，这对他们的销售和利润率的改善都提供了支持。并且这些新项目带来的现金流为这些企业提供了消化旧库存的空间。
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相比之下，实力偏弱的地方性国企开发商和许多民营运营商则由於补充土地库存的资金有限，叠加购房者信心低迷而面临更显着的销售降幅，进入到一个恶行循环。
惠誉预期行业分化会持续，头部企业的市场份额也会继续扩大。「卷产品、竞品质」在目前的市场下不可避免，这符合购房者需求的转变，也符合中央强调「好房子建设」的政策。惠誉在此前发布的《中国住房市场预测2024-2040》报告中也预计，未来十五年，城市家庭改善需求占总需求的比重，将较过去十年平均增长10个百分点。因此，惠誉预计开发商需要持续优化土地储备和更新产品，这将对企业的管理和利润率是新的挑战。(ad/da)
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