<匯港通訊> 2024年本港樓市利好政策頻出，香港政府今年2月底正式「撤辣」，近來放寬按揭及減息措施，為樓市帶來雙重利好，增強了投資者的信心。另外，中央政府12月初起再度恢復深圳市戶籍居民赴香港「一簽多行」個人遊簽注，並把「一簽多行」擴展至持居住證的深圳市非戶籍居民，相信可進一步帶動本地旅遊、餐飲及零售等行業，繼而刺激整體經濟表現。

不過，外圍環境惡化動搖市場對後市的信心，促使部份資金流向高息定期存款避險，拖累資產價格受壓。今年的樓價升幅已完全蒸發，並於第4季出現負增長；差估署樓價指數今年首10個月累跌約4%，創逾6年半新低。摩根士丹利12月5日發表報告，預期2024年香港樓價會跌8%。

截至摩根大通報告的12月6日，樓價已下跌6%，租金走勢卻和樓價背馳，本港住宅租金上升6%。

美國12月下旬公布再減息0.25厘，符市場預期，中原按揭董事總經理王美鳳指出，美國年內累減1厘，匯豐等銀行亦再減息0.125厘，今本港按息跌至3.5%，她相信，新美國總統政策下，明年減息步伐或放慢，但延續至2027年，銀行提前減P，令按息已累減0.625厘至3.5%，供平過租增加，有利支持樓市。料明年港P完成減息期，按息將降至3.25%。據其計算，平均按揭額450萬計每月供款已累積減少達1600元(減幅7.3%)，租金回報平均已升至3.5%，部份更達4%以上，對比市場按息3.5%，市場上供平過租之個案進一步增加。

萊坊預計，2025年一般住宅的樓價最多升5%，一般住宅的租金亦有望再升3-5%，創歷史新高。

戴德梁行表示，明年住宅成交量有望比今年提升5-8%，至56000-58000伙水平，支持整體樓價反彈約5%，租金同樣反彈5%。

富瑞預計，香港住宅樓價將有中單位數升幅，而九龍東及新界的樓價可能因供應過剩而有所落後。

瑞銀表示，若美國持續減息且長債息率向下，將利好置業需求，預計2025年樓價及租金同步上升5%至10%，租金與樓價反向背馳現象的情況或將消失。

不過也有大行對本港樓市持較爲悲觀的態度。仲量聯行認爲，2025年利率走勢恐怕不如預期樂觀。此外，現時香港銀行同業拆息仍然高達4%，比以往樓市復甦時期的水平還要高。預計明年中小型住宅及豪宅樓價將下跌約5%，而租金則會上漲0-5%。然而，倘若預期人民幣貶值而導致內地資金流入超出預期，樓價跌幅或會較為溫和。

大摩12月中的報告觀點則較爲中性。報告表示，預計住宅市場樓價將在2025年維持平穩，上半年跌5%，下半年會向積極方向轉變，一些利好政策將幫助樓價上升。

股票方面，摩通看好信和置業(00083)及太古地產(01972) ，認爲是其近期地產股首選。但如果美國國債孳息率下跌，認為領展(00823)及恒基地產(00012)表現會「跑贏大市」。大摩則偏好新地(00016)、領展(00823)及九龍倉置業(01997)，指它們擁有穩定的盈利前景及在較低息情況下或提供更高的股息。另外，恒地和嘉里建設(00683)亦應受惠。不過，該行對新世界發展(00017)、恒隆地產(00101)和希慎興業(00014)保持審慎，指基本因素仍具挑戰性，且該行分析顯示，即使減息，2025年的派息存在風險。

大摩對新鴻基地產(00016)、領展(00823)和信和置業(00083)仍予「增持」評級。三者的股息率分別爲4.9%、7.8%和7.3%。新世界、九龍倉置業和希慎興業持「減持」評級，其中九龍倉置業、希慎置業評級原各為「增持」及「與大市同步」。

推盤方面，各大發展商亦如火如荼。地政總署最新資料顯示，今年11月共批出10份預售樓花同意書，涉及6個樓盤合共提供5521伙，按月大升2.4倍，為2002年11月後的22年新高。扣除日前已開價的房協啟德沐縉街2號首個市區專用安置樓盤「樂啟軒」（供700伙），其餘5個私人住宅盤合共4821伙有望明年推售(見下表）。 (JJ)

1.長實(01113)旗下啟德跑道區「Victoria Blossom」第1期，共有307伙，預計將成為2025年「頭炮」項目。定價將參考維港兩岸擁有維港海景的新盤呎價。
2.恒地(00012)今年底至明年計劃推6新盤，涉逾3700伙。
3.新地(00016)啟德「天璽·天」，項目第2期共584伙亦獲批預售，預計明年6月落成。
4. 信置(00083)牽頭的將軍澳「日出康城」第13A及13B期的規模最大，合共提供2550伙，預計2027年3月落成。集團2025年將推出6盤共4925伙。
5. 嘉里建設(00683)未來將有5個全新項目推出，涉及逾4200伙，包括明年第一季計劃推出元朗十八鄉路項目，涉及594伙。
6. 萬科香港牽頭發展的大埔馬窩路第2及3期亦獲批預售樓花，合共提供1247伙，預計2026年7月底落成。
7. 太古地產(01972)明年將推出柴灣 焦點項目「海德園」，提供850伙。
8. 泛海國際(00124)明年將推出洪水橋項目滙都第二期，單位總數為402伙，及西半山的寶珊道23號項目，單位總數16伙，其中2伙已經沽出。
9. 英皇國際(00163)明年推港島南超級豪宅「壽臣山15號」及屯門大欖臨海洋房項目「畔海」；明年初入伙的港島南精品豪宅項目「澄天」將計劃於現樓時推出高層海景戶，西半山全新項目則會為明年推售的重頭戲，涉及般咸道28號，將發展為一幢樓高27層高住宅大樓，總樓面面積約10.5萬平方呎，將提供約80個住宅單位。
10. 資本策略(00497)明年將推出佐敦「高臨」、粉嶺「華第」等五個項目。多個合資項目中，預計最快登場為與盈大(00432)合作的中環己連拿利3至6號。
11. 華懋集團夥港鐵(00066)合作發展的何文田站「瑜一」第IC期於8日起至2025年1月28日，明年部署薄扶林項目「Victoria Coast」，西半山的「大學閣」，西貢公路162號項目、位於大埔滘的豪宅。
12. 佳明集團2025年集團將有2個全新項目推出，分別為明年第二季或推粉嶺聯發街項目。第四季則推出的北角堡壘街項目。
13. 樂風集團旗下旺角基隆街1號項目命名為「UPPER PRINCE」，計劃明年首季推售，最快農曆新年前推出。


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